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賃貸物件の退去で困っている女性
  • 「経年変化」と「通常損耗」については貸主が負担するべきとされています。
  • 借主の不注意や故意で汚れたり傷ついたりしたものは借主が負担すべきとされています。
  • 入念なクリーニングや補修をすれば、原状回復する必要がなくなり退去費用を安く抑えられます。

賃貸物件から引越しをするときには、引越し代金だけでなく貸主に支払う「退去費用」が発生します。退去費用に関するトラブルは多く、「退去する際に敷金を返してもらえなかった」、「高額な請求をされた」といったケースは少なくありません。そこで今回は、引越し時の退去費用とは何か、そして安く抑えるにはどうしたら良いかをご紹介します。

退去費用とは

ブタの貯金箱とお金

退去費用とは、一言でいえば「原状回復費用」のことです。賃貸物件を借りると、借主には原状回復義務が生じます。原状回復の定義は、国土交通省のガイドラインで以下のように定められています。

”原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること”

このガイドラインの中では、原状回復について、貸主が負担すべき部分と借主が負担すべき部分を明確にしています。以下でもう少し詳しくみていきましょう。

適用範囲

貸主負担

もともと建物というのは、時間の経過によって劣化していくものです。先にご紹介した国土交通省のガイドラインでは、「経年変化」と「通常損耗」については貸主が負担するべきとしています。

経年変化 年月により自然に品質が下がるものをいいます。例えば、日光によって畳やフローリングが変色・色褪せしたり、風や湿気によってサッシのゴムが傷んだり、設備の機器の寿命によって故障したりといった場合です。
通常損耗 普通に生活しているとどうしてもできてしまう傷や汚れのことをいいます。例えば、家具を置くことによるカーペットや床の跡やへこみ、冷蔵庫などの電化製品の裏の壁の変色(電気やけ)、カレンダーや時計をかけるための画鋲の穴などが該当します。

借主負担

一方、借主が負担するものは、通常の生活を超えて発生してしまった損耗です。つまり、借主の不注意や故意で汚れたり傷ついたりしてしまったものがこれに当たります。

借主が負担するもの ・家具を移動するときや物を落としてついてしまった傷
・飲み物をこぼした跡のシミ
・掃除を怠って発生した水垢やカビ
・タバコによる壁の黄ばみや臭いなど
・画鋲の穴でも何度も刺して大きくなってしまったもの
・釘のような太いものを刺した穴

使い道

退去費用は原状回復に使用されるとご紹介しましたが、実際には原状回復にかかる費用のうち、貸主が支払うべき費用を差し引いた分が請求されます。では、原状回復とはどのようなことが行われるのでしょうか。

ハウスクリーニング

専門業者に住宅清掃をお願いするものになります。ハウスクリーニングの対象には通常の使用で発生した汚れも含まれますが、入居時の契約でハウスクリーニング代は入居者が負担、となっている場合も多いため確認が必要です。ハウスクリーニングで具体的に行われるのは、エアコン清掃や床の清掃、ワックス掛け、汚れた壁紙クロスの清掃や張り替え、キッチン・バス・トイレなど水回りの清掃、ベランダ清掃などです。

傷や汚れの修繕

具体的には、壁紙・ふすまの張り替え、カーペットやフローリングの張り替え、床材の張り替え、床材についた汚れの除去、キッチンの油汚れの除去、水回りやサッシの水垢とカビ除去などです。

相場

費用は依頼先業者によって変わりますが、通常、原状回復の会社や業者を手配するのは貸主側で借主は選ぶことができません。もともと借主の過失などで傷ついたり汚れたりしてしまったものの修復なので、借主が勝手に業者に頼むとトラブルのもとになりかねません。貸主が指定すると契約書にある場合は指定に従いましょう。

ハウスクリーニングの費用は、担当する会社や業者、汚れの度合いによって異なるものの、物件の間取りによって大体の相場があります。ワンルームや1Kでは15,000円~30,000円、1DK・1LDKでは30,000円~40,000円、2DK・2LDKでは30,000円~70,000円といった具合で、部屋が広くなるほどハウスクリーニング費用もかさみます。

修繕にかかる費用の相場は、おおよそ以下のとおりです。

壁紙の張り替え/㎡ 750~2,000円
ふすまの張り替え/枚 3,000~5,000円
壁や天井の穴補修/箇所 約30,000円
壁の下地ボードの取り替え 25,000~60,000円
トイレの水垢、カビの清掃 5,000〜8,000円
浴室の水垢、カビの清掃 10,000〜20,000円
サッシのカビの清掃/箇所 10,000~20,000円
キッチンの油汚れの清掃 10,000〜25,000円
床材についた汚れ/箇所 10,000円
床材の張り替え/枚 8,000~10,000円
カーペットの張り替え/㎡ 約3,000円~(床材やグレードにより異なる)
畳の張替え/枚 約6,000円

なお、修繕費用は必ずしも借主が全額負担しなければならないわけではありません。長期にわたって居住していた場合は、経年変化や通常損耗の影響も大きいと考えられます。その場合は、原状回復の範囲を決める際に「どのくらい長く住んでいたか」を加味してもらえないか、話してみると良いかもしれません。

徴収方法

一般的には、入居時に支払った敷金から引かれることになります。敷金は家賃滞納や原状回復に充てられる費用なので、貸主は借主が負担すべき原状回復費用を敷金から差し引くことで徴収することができます。原状回復費用が敷金よりも少ない場合は返金されますが、敷金の金額を超えてしまった場合、借主は足りない分を請求されることになります。

ただ、最近では入居時の初期費用を抑えるために、「敷金0」という物件も増えています。この場合は、借主が負担すべき原状回復費用を全額請求されることになります。

また、契約書に特約が書かれている場合に、借主が通常負担するべき原状回復以上の費用を負担することもあります。特約に含まれる主なものには、ハウスクリーニングや畳の交換、ふすまの張り替えなどがあります。なお、特約を含む契約書を確認したうえで契約を結んでいる以上、基本的には特約分を含む費用を負担する必要がありますが、退去時に借主と貸主の間で負担額に関するトラブルが多く発生していました。そのため、現在では国土交通省からガイドラインが出され、これに沿った判例も多く出ています。いずれにせよ、契約時は契約書の特例までしっかり確認しておき、気になる場合は判例の傾向も理解しておくことがおすすめです。

退去費用の事例

引っ越しが済んだ後のマンションの一室

ここでは、思いがけず退去費用がかかってしまった事例と敷金が返金された事例の双方をご紹介します。

入居時敷金0円、家賃9万円の2DKに5年間住んだ事例

タバコを吸っていたため壁紙の張り替えなどに費用がかかり、原状回復費用の負担は8万円となりました。契約時に敷金を預けていなかったので、借主は8万円を全額負担することに。また、ハウスクリーニング代特約がついていたため、ハウスクリーニング費用5万円も含め、合計13万円の負担となりました。

原状回復費用 8万円
ハウスクリーニング費用 5万円

入居時敷金1か月、家賃7万円の1Kに6年間住んだ事例

入居期間が6年と長かったため、「普通に住んでいれば仕方ない傷=通常損耗」と判断され、請求される範囲が少なくなりました。壁や床の細かい傷は請求されず原状回復費用の負担は4万円で、ハウスクリーニング特約のついていない契約だったため、最終的に敷金から3万円が返金されました。

原状回復費用 4万円
ハウスクリーニング費用 0円

原状回復費用の計算方法

電卓の上で話し合うビジネスマン

ここまで、原状回復費用には貸主負担と借主負担のガイドラインがあるとご紹介しました。貸主負担分が敷金を超えた場合、または特約がついている場合には、借主に新たな支払いが発生するということもご理解いただけたと思います。ここで費用の計算方法に関してもう一つ知っておきたいのが、経過年数(耐用年数)の考慮です。

経過年数とは、物の価値は年数の経過によって減少していく、という考え方です。長く居住すればその分部屋の物の価値が下がっていくので、借主の負担割合も下がります。それぞれの部材(クロス、襖、フローリングなど)によって考慮する年数は変わり、具体的な年数は既出の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく定められています。

実際にクロスの例を挙げて計算してみましょう。ガイドラインには、クロスの経過年数は「6年」とあります。入居当時クロスが新品だった部屋に4年間入居した借主が誤ってクロスを破いてしまった場合、クロスの価値は「6年-4年」で2年分(約33%)しか残っていません。したがって、クロスの張り替え費用が1㎡あたり1,000円だった場合、借主は1,000×0.33=330円を負担すれば良い、ということになります。クロスの価値は新品だった時点から計算されるので、入居時にクロスが新品でなかった場合は借主の負担がより下がります。このように、原状回復費用の計算において、経過年数の考慮は必要不可欠な要素となるのです。

退去費用を安く抑える方法

シンクを掃除する女性

退去費用を安く抑えるには、故意や過失・通常使用を超える使用によって生じる損耗をなくさなければなりません。借主にできることは、入居している間に用法違反をせず、一般的な掃除をすることです。

しかし、長く暮らしていれば物を落としてしまったり飲み物をこぼしてしまったり、ということは起こってしまうでしょう。そこで以下では退去時にできる対策をご紹介します。

補修・クリーニングする

部屋の明け渡し前、荷物を出した後に自分でできるだけクリーニングと補修をします。例えばキッチンのコンロや換気扇の油汚れ、洗面所の水垢などは掃除すれば落ちる場合があります。クロスや床の汚れも、スポンジや雑巾などで拭けば落ちるものもあります。また、フローリングや壁の小さな傷ならば、市販のもので補修することができます。入念なクリーニングや補修をすれば、原状回復する必要がなくなるかもしれません。

消耗品を用意しておく

電球や洗濯機の排水パンに使うエルボなど、入居時にもともとついていた消耗品は、取り外さずもとの状態に戻しておく、破損している場合は用意しておくなどすれば、「電球取り付け費」や「エルボ取り付け費」などの少額な請求をされることを防げます。

見積もりを確認して交渉する

貸主が提示した費用に関して、詳細な見積書をもらいます。何にどのくらい費用がかかっているかを確認し、相場とあまりに金額がかけ離れている場合には指摘して交渉しましょう。

まとめ

賃貸物件の退去費用についてご紹介しました。退去時のトラブルを防ぐためには、入居時にしっかり賃貸借契約書を確認することが大事です。また入居中は、あくまでも「借りている部屋」であると考え、丁寧に使用しましょう。とはいえ、高額請求などで納得できないことがある場合は、まずその金額が妥当であるかどうかを確認し、管理会社や貸主に交渉する姿勢も必要です。交渉に応じてもらえなかったり困ったりすることがあれば、国民生活センターや地域の消費生活センターに相談することもできます。疑問点をしっかり確認して、気持ち良く退去できるようにしましょう。